jusbrasil.com.br
15 de Agosto de 2022

Sou proprietário de um apartamento alugado. Posso continuar usando as áreas de lazer do condomínio?

Fonte original: https://regesadvogado.blogspot.com/2019/09/sou-proprietario-de-um-apartamento.html

Pérecles Reges, Advogado
Publicado por Pérecles Reges
há 3 anos

Após quase 2 meses sem aparecer por aqui, digo que: VOLTAMOS! Foram dias conturbados envolvendo muitos estudos e trabalho, o que ocasionou, inevitavelmente, no meu sumiço das publicações. Todavia, estamos de volta com as publicações semanais. Queiram me desculpar pela ausência, mas foi necessária, já que este canal requer dedicação, estudos e tempo...como sem vocês, caros leitores, este blog nada seria, faço questão de pedir minhas sinceras escusas pelo sumiço.

Sem mais delongas, vamos assunto dessa semana.

Questionaram-me sobre um caso interessante dias atrás e gostaria de compartilhar com vocês:

"Dr., temos recebido reclamações de condôminos que veem, praticamente todos os finais de semana, os proprietários da unidade X usando da piscina, do local de recreação, a quadra poliesportiva e a churrasqueira. Acontece que essa unidade está alugada e os locatários nem possuem ciência disso.

O condomínio é obrigado a tolerar isso? Os proprietários têm, realmente, autorização para usar das dependências comuns do prédio, apesar da unidade deles estar alugada?

Ainda não tomamos nenhuma precaução em relação ao fato. O que poderíamos fazer, então?"

Surpreendente, porém, situação muito comum de se acontecer. Passemos à analisar.

Os condôminos, por serem proprietários da unidade, possuem, sim, o direito de usufruir das dependências do condomínio, tanto as áreas comuns do prédio, como as áreas privativas, tal qual um direito inerente à propriedade condominial previsto em lei (art. 1336, inciso II, do Código Civil). Bem como poderá o condômino proprietário dispor de sua unidade, de forma livre, à quem interessar, desde que observadas as previsões da Convenção de Condomínio, conforme art. 1336, inciso I, do Código Civil.

Até aqui, sem problemas.

A questão envolve a locação da unidade condominial à terceiros e o uso, por parte do proprietário-locador, das dependências comuns do prédio, não da unidade, já que ela está alugada para outros. Pode o proprietário-locador continuar usando das dependências comuns do prédio justificando ser proprietário de uma das unidades daquele condomínio, mesmo que não resida no condomínio?

Neste caso específico, a legislação não nos diz nada. A lei, portanto, é silente sobre essa hipótese. Logo, devemos nos ater a outras questões legais para basear nossa resposta.

Caberá, portanto, à Convenção de Condomínio ou o Regimento Interno, tais quais documentos constituídos, deliberados e aprovados pela coletividade do condomínio, externando a vontade dos condôminos sobre as regras impostas àquele condomínio específico, desde que, por óbvio, não seja contrário às leis aplicáveis aos Condomínios Edilícios (Lei nº 4.591/64, Código Civil, além da Constituição Federal e as leis estatais e municipais).

Vale ressaltarmos que a posse direta/imediata e o uso da unidade, inclusive sua habitação, é realizada pelo locatário, que passa a usar e gozar do imóvel por força da locação (regulada pela Lei nº 8.245/98). Logo, em regra, o direito de usar e usufruir das áreas comuns, tais como piscinas, salão de festas, academia, áreas de lazer, áreas para esportes, etc., é do locatário, e não do locador.

Voltando à questão da Convenção de Condomínio ou o Regimento Interno, havendo previsão expressa não autorizando o locador-proprietário continuar usando das dependências comuns do edifício após a locação, caberá à estes mesmos instrumentos salientarem quais serão as punições em caso de desobediência (por exemplo, incidência de advertências e multas, inclusive, a expulsão por força da caracterização do condômino antissocial), uma vez que o art. 1337, do Código Civil, prevê, claramente, em seu parágrafo único, que:

Art. 1337. (...)

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Assim sendo, o proprietário-locador podendo usar, fruir e dispor livremente sua unidade para terceiros, ao ganhar certos direitos no caso da locação, perde outros, devendo cumprir com os deveres instituídos pela lei e pelos instrumentos específicos do Condomínio na qual é condômino, principalmente a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno.

É muito comum que os instrumentos suscitados prevejam que somente poderá fazer uso das áreas/dependências comuns o condômino MORADOR ou aquele que HABITA a unidade, limitando-se, pois, no caso de o imóvel estar alugado, somente ao locatário, portanto. Todavia, vale aquilo que estiver previsto nos referidos documentos.

Em caso de omissão da Convenção de Condomínio ou o Regimento Interno na tratativa sobre o assunto, valerá as regras de uso comum e do cotidiano da coletividade. É o que chamamos de regras de usos e costumes (art. 1337, inciso IV, Código Civil).

MAS, importante informar: as ASSEMBLEIAS CONDOMINIAIS (Ordinárias e/ou Extraordinárias) não só podem como DEVEM votar sobre o assunto, para que fique documentado e ratificado pela coletividade a questão, a fim de evitar problemas e discussões desnecessárias.

O papel do (a) síndico (a) neste tipo de situação é zelar pela coletividade e pelo cumprimento em igualidade por todos os condôminos, não podendo um ou outro deter de mais direitos em detrimento dos demais condôminos. O melhor é agir com paciência, deixando bem claro como as regras devem ser seguidas e quais as consequências caso não sejam observadas, sempre de maneira respeitosa e cautelosa.

Como podem perceber, esse assunto pode ser de grande valia para síndicos, imobiliárias, administradoras de condomínio e os próprios condôminos. A situação requer cuidado e atenção.

Se as dúvidas persistirem, encontro-me à disposição. Espero que tenham gostado do tema.

Tem sugestões de novos temas? Escreva abaixo nos comentários sobre o que você gostaria de ler!

Agradeço pela visita e leitura.

Até a próxima!

Deixe abaixo seu comentário sobre o que achou do artigo. Lembrando que o debate também é bem-vindo!

Qualquer dúvida ou assuntos de interesses particulares, meus dados profissionais encontram-se no canto direito superior da tela. Estou à disposição!

Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), aluno especial (2018/2) e ouvinte (2019/1 e 2019/2) do Programa de Pós-graduação em Direito Processual (PPGDIR) da UFES, Pós-graduando em Direito Empresarial pela PUC-Minas Gerais, membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/ES, advogado do escritório BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atua nos ramos do Direito Civil, Direito Imobiliário, Empresarial e Consumidor.

Informações relacionadas

Larissa Romana, Advogado
Artigoshá 3 anos

Locação comercial - Responsabilidade para obtenção de Alvará de funcionamento da atividade comercial - Locatário.

Lucas Daniel Medeiros Cezar, Advogado
Artigoshá 5 anos

O condomínio (não) aceita animais?

Alexandre Callé, Advogado
Artigoshá 6 anos

Utilização de vagas de garagem por familiares em Condomínios

Isabel Parreira, Advogado
Artigoshá 4 anos

Resumo: Classificações da posse (direta e indireta) e mera detenção

Tribunal de Justiça de São Paulo
Jurisprudênciahá 3 anos

Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível: AC XXXXX-25.2016.8.26.0604 SP XXXXX-25.2016.8.26.0604

8 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)

Como tudo é previsível, sempre existem os "espertinhos", que, sabedores que não há lei específica pra regular isso (seria mais um absurdo desnecessário) e, também nada há no condomínio onde tem sua propriedade locada, dão uma de "João sem braços" e, insistem em continuar a usar a piscina, a quadra de esportes, mesmo que sua unidade está locada para outra pessoa. É o lógico e racional, aluga-se (por completo) um imóvel em condomínio, que, obviamente, quem passará a pagar pelas taxas, é o locatário e, não o locador, ou estará automaticamente "embutido" no valor da locação... continuar lendo

Não precisa nem recorrer as leis, doutrinas e jurisprudencia do STJ ou STF para resolver isto, vejamos:
quem está pagando o condomínio? geralmente quem está morando no local, logo somente o morador, ou seja, o possuidor direto.
Vamos a uma hipótese bem absurda.
imaginemos um prédio com 400 apartamento, e se todos forem alugados e os locadores e locatários resolvessem utilizar os espaços do condomínio, será que comportaria todos?

Concluindo, é preciso o bom senso para resolver o que a lei, regimento interno, ficou silente. continuar lendo

É realmente um tema que requer muita atenção e que pode gerar transtornos entres os condôminos.
Parabéns pelo artigo, Dr. Pérecles! continuar lendo

Já que o contrato é uma manifestação de vontade das partes, na hipótese de um contrato ter sido firmado estabelecendo que a locação compreende tão somente o uso da unidade, sendo vedado para o locatário o gozo das áreas comuns e a garagem, pode a tese do presente artigo não abarcar o exemplo agora apresentado. Por sinal é muito comum alugar imóvel sem direito ao uso da vaga de garagem, muito comum no bairro de Copacabana/RJ, pela limitação de vagas nas ruas, sendo certo que locador para utilizar a vaga de garagem inevitavelmente também acaba por utilizar as áreas comuns. Na hipótese lançada acima, acredito manter o locador a possiblidade de usar das área comuns e a garagem, até porque não é um estranho, e sim o proprietário de uma unidade. Logicamente que devemos levar em conta a convenção e o regulamento interno, que se for omisso só judicializando para solucionar, por envolver o alcance do próprio direito de propriedade, até porque o locador continua a contribuir com as despesas do condomínio, quando dos pagamentos das chamadas cotas extras e, outras despesas de não responsabilidade do locatário . É só uma ideia para acalorar o debate . continuar lendo

Dr Mauro, com relação a locação de um apt sem a garagem, até existe, como o senhor cita, mas não é tão comum essa prática, pois hoje até uma empregada doméstica possui seu "Pois é". Sei sim, que ele-locador, então passa a locar essa vaga de sua garagem para um outro morador do mesmo prédio (onde minha filha tem seu apt - Jundiai,sp, há pelo menos um caso desse). continuar lendo

Caros Mauro e Perciliano, muito grato pelas interações e comentários.

De fato, a questão não é de fácil e simples resolução.

O caso apresentado pelo Mauro ocorre, sim, na prática. Realmente, não é vedado que as partes avencem em contrato a limitação por parte do locatário em não utilizar a vaga.

Todavia, vaga de garagem é privativa da unidade, pertencente ao mesmo proprietário da unidade a qual está vinculada conforme representado, muito provavelmente, desde o Memorial Descritivo da obra, antes mesmo de se levantar o edifício.

A questão posta no artigo faz alusão à hipótese de áreas comuns, portanto; não de áreas privativas da unidade, o que poderia, sim, fazer menção no próprio Contrato de Locação quanto ao direito de uso pelo locatário ou pela manutenção pelo próprio locador.

Outro ponto diz respeito ao próprio condomínio em si e aos demais condôminos. O objetivo do artigo é elucidar a situações onde o locador, ao sair do imóvel por força da locação, continua a usar as áreas comuns à todos os condôminos sob a justificativa de que é proprietário do imóvel.

Ficará, desta forma, à cargo da Convenção, do Regimento Interno ou de aprovação em assembleia sobre o tema. Ademais, padece de vício contratual limitar que o locatário possa utilizar das áreas comuns, uma vez que o condomínio é guarnecido por estas e por áreas privativas, EM CONJUNTO, não podendo sê-las separadas por força de lei (CC/02).

Logo, o locatário poderá usar e gozar das alocações do condomínio, seja da unidade privativa, seja das dependências comuns da maneira como lhe convier. Quanto ao locador, exsurge o narrado pelo artigo e por essa rápida explicação.

Agradeço por apoiar minhas publicações. O debate SEMPRE será bem-vindo. Voltem sempre, pois os comentários sempre enobrecem o artigo e florescem o conhecimento.

Forte abraço aos dois! continuar lendo